Para hablar de Inversión y de financiación de la vivienda no cabe duda. y para meternos en el entorno del año 94, hay que hablar de un entorno y de un contexto económico más favorables que otros años, aunque todavía con incertidumbres.
El sector de la construcción el año pasado ha crecido algo, desde el entorno del 0.5al 1%, aunque lo más Importante no sé si os el 0.5 o el 0.7. Lo os que ha representado un cambio de tendencia que era negativo desde el año 90. Hay algunos índices positivos, por ejemplo, la licitación pública en el 94.que ha sido algo superior a la del 93, un 20% superior a la del 92. Según la EPA última ha habido una creación de 87.000 empleos netos y el consumo de cemento, que en el año 93 fue un 13% negativo, en el 94 ya fue un 5,5% positivo. Aunque en el último cuatrimestre creció un 16.1% y en enero los últimos datos nos arrojan un 21,7% de crecimiento. El motor de este crecimiento es claramente el sector residencial, que participa aproximadamente un 40% del sector. El sector residencial en el año 94, sobre todo en el segundo semestre, tuvo un gran incremento. Según los últimos datos, de los proyectos visados de viviendas se iniciaron en el 94 un 25,3% más que en el año 93.
En el 94 además se ha producido un mayor dinamismo de la vivienda libre sobre la protegida, que viene a suponer en torno al 25% del total de viviendas puestas en el mercado en los últimos tres años. No obstante, el Plan de Vivienda 995 contemplaba una financiación de 64.254 viviendas, esta previsión se ha visto superada en el 93% porque a fecha de hoy, y todavía queda un año prácticamente, se han financiado más de 80.000 viviendas en el año 94.
A falta del 95, más o menos. se han financiado 215.000 viviendas, aunque las iniciadas sólo han sido unas 130.000. lo que indica también unos retrasos en la ejecución de estos proyectos que deberían suponer también un motor de la actividad Importante en este año. La edificación no residencial ya he comentado que ha tenido un comportamiento muy reflexivo con un decrecimiento de más del 3%. En términos de precios la vivienda ha supuesto, en el año 94, una bajada real del precio medio por debajo de las tasas de inflación y casi con mantenimiento en términos nominales.
A la hora de hablar de la financiación. el mercado del crédito hipotecario se ha mostrado en el año 94 como el componente más dinámico del crédito bancario. experimentando un crecimiento del 14,5% y yéndose a un saldo de más de 16 billones. 16.2. Esta tasa superaba claramente, un año más, el crédito interno de empresas y familias que lo ha hecho en un 3,7%. El saldo vivo de crédito inmobiliario que es el principal receptor del crédito hipotecario, aumento en el 94 en torno al 8%, situándose en casi 15,5 billones. EI crédito a personas físicas para la adquisición de vivienda, con un crecimiento del 18.5% ha construido la causa exclusiva de crecimiento del saldo global, toda vez que el crédito a la construcción en el año 94 ha decrecido el 4,9%.
El Banco Hipotecario, dentro del sistema, mantiene al final de este año una cuota del 9,4%. Este gran comportamiento de la financiación hipotecaria yo creo que obedece a particulares. Sobre todo, ya hemos visto que el sector de la construcción ha tenido, todavía en términos de crecimiento de crédito inmobiliario una tasa negativa. Este gran comportamiento de la financiación a particulares, repito, tiene también una gran componente de consumo y de financiación de segunda vivienda donde han aumentado de manera notable las transacciones.
En cuanto a precios y financiación en el año 94 se ha producido, desde principios de año, una rebaja. Se produjo el año pasado una rebaja de 4 puntos, y hubo también una gran movilidad de las entidades financieras en este mercado, sobre todo las entidades privadas entre los años 93 y 94. La venta del producto hipotecario fundamentalmente se ha hecho a tipo variable. La Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios se aprobó también en abril, lo que ha dado a este sector una mayor competencia, una mayor rotación de hipotecas en estas entidades, y también un mayor papel del crédito hipotecario para financiar consumo.
Hoy estamos en un entorno de subida de tipos en España, y con una tendencia clara de reajuste al alza, sobre todo porque como el tipo fundamental de venta ha sido el variable. Los índices pasivos de Miborg a un año, en mayo estaban en torno al 7,80% hoy están tocando el 11%, y el índice de deuda pública a l0 ó a l5 años está por encima del 12%.En los últimos seis meses, por tanto, estos índices han subido como más de tres puntos.
En resumen, se cree que a corto plazo vamos a tener un buen comportamiento del sector residencial. Vamos a estar en un buen ciclo en los próximos años, y un buen ciclo además en vivienda protegida y en vivienda libre. Va a haber un reajuste de los tipos de financiación algo superiores a los actuales. Va a haber, también creo, una mayor estabilidad de los financiadores estables de este mercado de la vivienda, después de una gran irrupción y movimiento en los años 93 y 94. Va a haber un papel creciente de la vivienda como activo para movilizar mediante hipoteca para la financiación de otras necesidades. También, a lo largo de este año, vamos a ver un mayor peso de la rehabilitación y del mercado de alquiler creciente; que yo creo que a medio y largo plazo van a tener un papel mucho más protagonista e incluso, no solo ya en promotores públicos, sino también en promotores privados: y también con un juego cada vez más creciente de los recientemente aprobados Fondos de Inversión Inmobiliaria.